Hiszpania stała się bardzo modnym kierunkiem wyjazdów wakacyjnych, ale również zamieszkania na stałe. Już wielu Polaków, w tym bardzo znani, zakupiło nieruchomości w tak atrakcyjnych lokalizacjach jak północna Costa Blanca, szczególnie rejon Marina Alta i Costa del Sol, głównie w Marbelli.
Wielokrotnie prezentowałam Państwu atrakcje posiadania tutaj apartamentu czy willi. Dzisiaj chcę przypomnieć nie tylko o słońcu, ale też zyskach. We wspomnianych miejscach kwitnie wynajem wakacyjny, który był już bardzo opłacalny jeszcze przed wybuchem pandemii. Teraz, „po pandemii”, to już prawdziwy boom.
Przyczyny są jasne. Bogata Europa tęskni do słońca i lubi odpoczywać. Hoteli jest tu mnóstwo, ale coraz więcej przybyszów wynajmuje apartamenty czy wille. Wypada taniej, jest się u siebie, można zaprosić całą rodzinę czy przyjaciół np. na golfa. Wielka wygoda i pełna swoboda.
Są trzy typy takich operacji, zasadniczo różniących się od siebie: wynajem wakacyjny (holiday let), wynajem po sezonie (winter let) oraz wynajem długoterminowy (long term let). Wynajmy wakacyjne trwają od trzech dni do maksimum czterech tygodni i funkcjonują w czasie lata, ferii, Wielkanocy, Bożego Narodzenia i długich weekendów połączonych ze świątecznymi dniami w różnych krajach. Są to okresy najbardziej opłacalnego wynajmu.
Według naszych analiz tzw. wysoki sezon wynajmu może łącznie trwać około 20 tygodni w roku. Wtedy stawki są najwyższe. Drugą najbardziej opłacalną formą jest winter let. Te wynajmy trwają z reguły od jednego do trzech miesięcy w czasie później jesieni, zimy aż do wczesnej wiosny. To listopad, grudzień (z wyłączeniem Bożego Narodzenia i Nowego Roku) do połowy marca. Stawki są niższe i liczone za cały okres wynajmu – np. za pięć tygodni.
Najniższe zyski przynosi w Hiszpanii w dobrych lokalizacjach na wybrzeżu wynajem długoterminowy. Jego zaletą jest systematyczny dopływ pieniędzy, ale z reguły właściciele okazałych nieruchomości, które posiadają licencje turystyczne, na ogół nie godzą na kontrakty. Chociaż chętnych, szczególnie po pandemii, nie brakuje.
Przy najbliższej okazji opiszę analizę przychodów i kosztów wszystkich trzech typów wynajmu. Wspomnę tylko, że dobrze zarządzana przez profesjonalną firmę wysokiej klasy nieruchomość dzięki wynajmowi krótkoterminowemu może przynieść rocznie nawet 10 proc. zwrotu z inwestycji – i to po odjęciu wszystkich kosztów i podatków.
Wielu potencjalnych nabywców nieruchomości w Hiszpanii chciałoby skorzystać z tej bezpiecznej i przynoszącej duże zyski lokaty pieniędzy. Obawiają się jednak formalności i kłopotów organizacyjnych związanych z taką operacją. Mogę jednak zapewnić, że zarządzanie apartamentem czy willą, poszukiwanie najemców i pobieranie czynszu jest bezstresowe i nie wymaga żadnego wysiłku ze strony właściciela. Wszystko bierze na siebie moja firma zarządzająca, która w interesie inwestora i dobrze pojętym własnym wykonuje wszystkie czynności techniczne, organizacyjne, prawne i finansowe. Jedynym zaangażowaniem właściciela jest oglądanie wyciągów bankowych z kolejnymi wpłatami.
Jak w każdym biznesie, także i w tym sektorze trzeba jednak bardzo uważać. Sporo jest firm typu „krzak”. Niektóre składają się tylko z jednej osoby, która sprząta, wręcza klucze i może niewiele więcej. Przy wyborze firmy zarządzającej nie można więc eksperymentować ani robić oszczędności. Zysk inwestora, jego spokój i satysfakcja oraz bezpieczeństwo nieruchomości zależy od trafności wyboru. Moja firma Prime Spanish Properties spełnia wszelkie kryteria rzetelności i profesjonalnej sprawności.
Są dwa rodzaje zarządzania:
1. Zarządzanie nieruchomością wykorzystywaną wyłącznie do celów osobistych.
2. Zarządzanie nieruchomością przeznaczoną do wynajmu także w strukturze łączonej: wynajem i użytkowanie własne.
Z czego składa się obsługa nieruchomości w obu tych obszarach?
1. Firma zarządzająca zajmuje się wszystkim, począwszy od zakupu takiej nieruchomości. Najlepsi specjaliści mogą doradzić kupno odpowiedniego apartamentu czy willi, mając na względzie dalsze przeznaczenie obiektu. Profesjonaliści z firmy organizują i nadzorują prace ogrodników, basenowych, sprzątanie, konserwację i naprawę urządzeń domowych. Standardowo wchodzi w to wizytacja nieruchomości dwa razy w miesiącu, nadzór nad pracami wezwanych specjalistów, odbiór korespondencji, przechowywanie kluczy itp. Właściciele płacą miesięcznie abonamenty, które w zależności od zakresu wynoszą od 100 euro wzwyż.
2. Zarządzanie nieruchomością przeznaczoną do wynajmu wymaga dużej znajomości rynku, rozległych kontaktów, dobrej strategii i marketingu. W zakres takich usług wchodzi:
– przygotowanie nieruchomości pod każdym względem, kontrola stanu sprawności urządzeń i wyposażenia, zlecanie niezbędnych napraw;
– przygotowanie i wpis ofert do publikacji na portalach wynajmu;
– obsługa takich portali;
– korzystanie z sieci kontaktów własnych na rynku wynajmu w celu maksymalnego skrócenia okresu pozostawania nieruchomości bez najemcy;
– obsługa rozliczeń
– obsługa najemców: meldunki, informacja o urządzeniach i wyposażeniu wnętrza dla przybyłych, przejęcie obiektu przy wyprowadzce, pomoc techniczna we wszelkich sprawach związanych z pobytem;
– organizacja i nadzór nad sprzątaniem oraz przechowywanie klucz.
W zależności od zakresu i intensywności prac opłata za taką usługę wynosi od 22 proc. wartości transakcji wzwyż.
Najlepiej i najbezpieczniej jest wybierać do obsługi transakcji kupna firmę, która ma dział profesjonalnego zarządzania. Moja agencja taki dział posiada i w portfelu nieruchomości do wynajmu mamy z reguły obiekty, które „pilotujemy” od procesu zakupu. W ten sposób nie tylko zapewniamy klientom dobry serwis „after sale”, ale mamy pewność, że to, co oferujemy potencjalnym najemcom, jest najlepsze na rynku: sprawdzone, bezpieczne i sprawnie funkcjonujące.
Właściciele nieruchomości z kolei mogą spokojnie wybierać najlepsze nieruchomości, mają pewność, że podejmują optymalne decyzje, które przyniosą im zyski. My bowiem, jako firma, która potencjalnie ma zarządzać czy prowadzić wynajem nieruchomości, musimy inwestorowi doradzać najlepsze możliwe rozwiązania. Pomijając wysokie profesjonalne standardy, jakie stosujemy, zdajemy sobie sprawę, że im większe zyski z wynajmu osiągnie inwestor, tym większa będzie kwota naszej marży. W ten sposób interesy obu stron są absolutnie zbieżne, co musi zapewnić sukces.
Mówiąc najkrócej, inwestującym w hiszpańskie nieruchomości gwarantujemy słońce i zyski.
Kasia Ford
